Volvemos al BBVA Avda. Europa para que cancele su deuda.

Mañana martes 9/10/12 a 9:30 volvemos al BBVA de la Avda. Europa para entregar escrito con la propuesta de la cancelación de la deuda a una familia que ha sido desahuciada por ellos, les ha quitado todo lo que ha podido y ahora les pide 60.000 euros más.

Hemos hablado con el director del banco y ha estado en la linea de todos «yo no puedo hacer nada».

Desde aquí os animamos a apoyar esta rápida acción y seguiremos haciendo acciones en torno a este caso sino ponen solución.

El avalista, el hipotecante no deudor y el titular de la hipoteca sin propiedad. (1)

Si hay algo que implica unas obligaciones muy importantes y que los españoles hemos firmado sin apenas informarnos son las escrituras de préstamo hipotecario. Por ignorancia o exceso de confianza unas veces y por desidia otras, mucha gente ha acudido a la firma ante notario, de la mano de su director de toda la vida (o de la gestoría del banco), sin haberse leído ni la oferta vinculante. Intentemos explicar de la forma más práctica posible las diferentes figuras utilizadas por la banca para reforzar una operación hipotecaria.

Firmar ante notario no significa que firmemos lo correcto o lo que más nos conviene. El notario da fe pública de que se firma lo que se firma y que los firmantes son los que dicen ser. No es nuestro asesor; le podemos formular dudas, pero para ello debemos saber qué preguntar, al menos.
Sin ir más lejos, hay auténticos dramas familiares porque un hijo se ha separado de su novia, con la que compró con el aval de los padres, y han dejado de pagar la hipoteca. Cuando la entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución  hipotecaria y subasta la casa del hijo y la de los padres, saltan todas las alarmas: -Pero si nosotros firmamos como avalistas de nómina! – exclaman los padres.
Lo siento, pero la figura del avalista de nómina no existe. Si se avala, se avala con todo el patrimonio, presente y futuro; y sin con esto no le parece una obligación extraordinaria, que sepa que sus obligaciones como avalista se trasmiten a sus herederos.

Veamos las principales figuras jurídicas que puede uno ser en una operación inmobiliaria de compra-venta con financiación hipotecaria:
• Avalista: responde con todos sus ingresos y patrimonio, presente y futuro.
• Hipotecante no deudor: ofrece una garantía inmobiliaria, que responde sólo por la responsabilidad hipotecaria pactada en la escritura.
• Titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda: se dan casos en que uno ha firmado como titular del préstamo hipotecario pero no así de la vivienda. Se esdeudor y no propietario.

El avalista
Es la figura más conocida, si bien no siempre se comprende su verdadero alcance. Un avalista responde con todo lo que ingresa o ingresará, además de con todo su patrimonio. Y además el banco puede ir contra el avalista antes que contra el titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión.

Un avalista responde de una deuda que no es suya que ha servido para comprar un bien que tampoco es de su propiedad.  Si quiere ayudar a sus hijos, perfecto. Pero si avala una hipoteca en la que hay otros titulares, por ejemplo la pareja de su vástago, puede que si hay problemas de pareja lo pague su patrimonio. 

El hipotecante no deudor

Esta figura es menos conocida para el público en general, pero no porque no se utilice, sino porque no se explica. El hipotecante no deudor hipoteca su vivienda pero no le debe nada al banco. Bueno, técnicamente, en la práctica es otra cosa.
Lo que hace la entidad financiera es tomar una garantía hipotecaria del hipotecante no deudor, respondiendo su vivienda sólo en la parte hipotecada (responde por la responsabilidad hipotecaria asignada a su finca).
El caso más frecuente es la de una pareja que solicita una hipoteca 100% más gastos. Actualmente lo máximo que suelen conceder los bancos es un 80% de la tasación; a veces dan la opción de hipotecar otra vivienda más para llegar al 100% (y se hipoteca la vivienda del hipotecante no deudor).Esta fórmula es mucho más beneficiosa que la de avalista en cuanto a que sabemos que en caso de impago nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más. Por la parte negativa está que nos limita la enajenación del bien hipotecado (deberíamos saldar la hipoteca para poder vender).

Esta fórmula es mucho más beneficiosa que la de avalista en  cuanto a que sabemos que en caso de impago nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más. Por la parte negativa está que nos limita la enajenación del bien hipotecado (deberíamos saldar la hipoteca para poder vender).
lo que hay que tener cuidado es en que no nos hagan firmar de avalista y, además, de hipotecante no deudor, cosa que hacen con frecuencia nuestras simpáticas entidades financieras.

Titular de la hipoteca sin ser propietario 

La última figura que estudiaremos en la práctica se asemeja a la del avalista, si bien tiene algunas diferencias que vale la pena comentar.
Sería el caso en que firmamos como titulares de la escritura de préstamo hipotecario pero no figuramos para nada en la de compra-venta. Asumimos una deuda hipotecaria sin recibir a cambio porcentaje de la vivienda alguno. Es una posición delicada en cuanto a tributación, ya que podría ser considerado una donación encubierta (si efectivamente se paga una parte delas cuotas de la hipoteca).
Se ha utilizado por algunas entidades para aumentar los ingresos de la unidad familiar y que una operación pase su scoring. Bajo el supuesto de que el titular de la hipoteca también paga la cuota, el ratio de endeudamiento mejora. En realidad pocas veces ocurre esto, ya que el falso avalista no paga nada, solo afinaza la operación. la diferencia práctica básica con el aval es que siendo avalista salimos en la CIRBE como riesgo indirecto y siendo titular de la hipoteca consta como riesgo directo. Y nos resultará más difícil conseguir financiación posterior si nuestro riesgo es  directo.

Estas tres posiciones jurídicas son las que, principalmente, utilizan las entidades financieras para reforzar la operación (en argot bancario), es decir, para tener más garantías de cobrar si el titular principal de la hipoteca no paga. Lo que tenemos que  tener muy claro es si la fórmula nos satisface y si estamos dispuestos a asumir las consecuencias. Siempre hay que
ponerse en el peor de los casos: que el que ha pedido la hipoteca no pague.

Dación en pago de la hipoteca 2012.

Actualmente, debido a que la crisis económica ha llevado en los últimos meses a un gran número de familias españolas a padecer un proceso de embargo de su vivienda, con el agravante de que si el actual valor de la vivienda no cubre la totalidad de la deuda contraída, se sigue teniendo una deuda con el banco, uno de los conceptos que está en boca de mucha gente como alternativa para suavizar este problema es la dación en pago.

A continuación describimos los diferentes aspectos a tener en cuenta sobre la dación en pago en España en 2012: definición, requisitos, legislación,…

¿Qué es la dación en pago?

Literalmente la definición de dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Es un concepto que se ha popularizado últimamente debido al uso de este recurso legal por parte de los bancos españoles con objeto de dar en algunos casos una solución al creciente número de hipotecas impagadas o de dudoso cobro de particulares, familias, autónomos y empresas.

Es una alternativa a la ejecución hipotecaria, por la cual la entidad financiera sigue los pasos establecidos por la Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a quién ofrezca más dinero por ella en subasta pública, con el objetivo de cobrarse la deuda.

Con la figura jurídica de la dación en pago el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la hipoteca.

¿Es una buena solución la dación en pago?

La dación en pago de inmuebles hipotecados, o aceptación de inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca por los bancos, presenta claras ventajas frente a una inminente ejecución judicial para el deudor en una situación donde ha habido una notable depreciación del precio de la vivienda.

Con la dación en pago de deudas, el deudor hipotecado que sabe que no puede pagar la hipoteca, se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera. En cambio, en el caso de venta en subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la deuda.

Incluso en la situación actual no es una mala solución para las entidades de crédito, ya que evitan los altos costes implícitos en una ejecución hipotecaria y plazos judiciales para acceder a la posesión y propiedad del inmueble en aquellos supuestos en la operación es de muy dudoso cobro por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente a la deuda.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a la dación en pago?

En estos momentos existe una nueva ley de dación en pago que ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan acogerse a la dación en pago, que es el RD – Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos.

La Ley Hipotecaria anterior a este decreto ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero para poder materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria.Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos históricamente no han optado por la dación en pago y sí por ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.

Condiciones para conseguir una dación en pago según la nueva ley:

1. Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:
   • Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
   • Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
   • Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
   • Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas
2. Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos “que” más se exigen:
   • El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
   • Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
   • La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
   • El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
   • El préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
   • En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4.

Y aún en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia de capital durante 4 años + ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde el momento de contratación en origen + reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%.

Existe una amplia relación de bancos, cajas y cooperativas de crédito adheridas al Código de Buenas Prácticas entre la banca hipotecaria que opera en España.

Pasos para solicitar la dación en pago: Como negociar con el banco.

Cuando una persona tiene problemas para pagar su cuota hipotecaria, lo primero que debe hacer es hablar con su interlocutor habitual en la Entidad Financiera y plantearle abiertamente la situación en la que se encuentra. De esta forma, el banco conoce su capacidad de pago real y se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad.

En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el banco esté dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades:

1. Pactar una carencia total, lo que implicaría no pagar nada al banco durante un tiempo. Esta solución implicaría un incremento de la deuda pendiente, porque a lo que se debe actualmente se le deberían añadir los intereses de este periodo, pero lo positivo es que el deudor puede olvidarse de pagar la hipoteca por un tiempo. Es una solución muy difícil que los bancos acepten.
2. Pactar una carencia de capital, para pagar sólo la parte de intereses de la cuota hipotecaria. Esto provocaría no reducir la cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el importe de la cuota mensual.

Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna de estas dos posibilidades, el siguiente caso es plantearles una dación en pago para quitarse la deuda de encima. Incluso se podría negociar también un alquiler posterior en la casa que se ha entregado a la entidad financiera y seguir viviendo en ella.

¿Cuánto tarda en admitir el banco la dación en pago?

El banco no acostumbra a dejar pasar los primeros recibos impagados, esperando a que sea el cliente el que plantee una solución para novar, refinanciar y/o mejorar las garantías actuales sobre la deuda irregular. Normalmente hasta que la situación ya no está en manos de la oficina sino de un responsable especializado de gestionar operaciones en mora, no se ponen manos a la obra de forma proactiva para la búsqueda de una solución.

El gestor de morosidad puede proponer inicialmente una carencia o una refinanciación, que puede o no ser aprobada por el órgano del banco correspondiente, y si no lo aprueban normalmente sería a posteriori cuando estudiaría la dación de pago como solución para rescindir la deuda ante la inviabilidad de regularización de la deuda vencida y de repago.

En todo este proceso, la Entidad Financiera puede tardar un plazo de entre 3 y 6 meses hasta la aceptación de dación en pago o traslado del expediente denegado al centro de litigios para su ejecución hasta llegar al deshaucio. Hay que tener en cuenta que esto hará que la acumulación de intereses de demora, comisiones por impago y gastos judiciales de prelitigio resulten en un incremento de la deuda pendiente antes del impago en torno a un 30% superior.

Una vez se produce la dación en pago ¿Cuál es su tributación?

La entrega de una vivienda en sustitución del pago de una deuda hipotecaria implica el pago del correspondiente impuesto, que puede tratarse de ITP y AJD o IVA, según el caso.

Los impuestos a liquidar para una dación en pago de vivienda para saldar una hipoteca sobre vivienda cuyo titular es un particular corresponden al ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respectivamente) y en concreto en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Generalmente, en estos casos este impuesto lo asumen generalmente los bancos ante la dificultad económica del hipotecado. La cifra del impuesto lo determinan las tarifas impositivas de cada comunidad autónoma, rondando entre un 7/8% de la base imponible según regiones para operaciones inmobiliarias. La base imponible o impositiva será el valor real neto de cargas distintas de la hipoteca, ya que las deudas del deudor que transmite no minoran la valoración de la transmisión.

No obstante, podría caber la posibilidad de que en determinadas circunstancias el banco traslade contractualmente al deudor la obligación de hacer frente al pago de este impuesto.

En caso de que la dación en pago se realice entre un banco y un profesional/autónomo o empresario/empresa y se trate de un inmueble de nueva construcción o en construcción,quedaría grabada por el IVA la dación en pago, que será un 4/8 o 18/21% según el momento en que se realice la operación ante la inminente subida del IVA para vivienda en 2013.

Será un 4/8% de tipo reducido de IVA en caso de que se trate de una transmisión de vivienda o un 18/21% del tipo general de IVA en caso de cualquier otro tipo de inmueble. En caso de inmuebles en construcción siempre tributarán por el tipo general de IVA.

Si se realiza una segunda transmisión o ulterior por parte de un empresario (no promotor del inmueble) entonces la operación estaría exenta de IVA y tributaría nuevamente por ITP y AJD.

Además el banco o acreedor receptor de la transmisión tendría que pagar la tasa por AJD (Actos Jurídicos Documentados) correspondiente a la otorgación de Escritura Pública de la operación, que será de entre un 0,5 y un 1% generalmente según comunidades.

Fuente: bankimia